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元本の保全方法(優先出資と劣後出資)

一般投資家(出資者)と営業者であるUBIは、出資にあたり、匿名組合契約を締結します。

1)「優先出資」と「劣後出資」
UBIの不動産ファンドは、UBIが一旦、自己資金で不動産を取得した後、一般投資家からの資金を募りますが、
一般投資家が出資した資金は「優先出資」として、UBIの出資部分とは区別されます。
一般投資家に募集するのはファンド総額の80%までで、残りの20%部分は「劣後出資」として営業者であるUBIが引き受けます。

※「優先出資」と「劣後出資」に区分する理由 取得した不動産の評価額が下落した場合でも、優先的に元本が償還されるのが「優先出資」部分に出資した一般投資家です。
逆に言うと、劣後出資者であるUBIが先に損をする構造です。
つまり、一定割合までの下落では一般の投資家が損をする(元本が目減りする)ことのないように、この「優先劣後」の区分をしています。
ただし、これは元本が保証されているということではありません。あくまでも営業者と出資者の「共同事業」というのが前提ですから、出資者は、出資した元本が既存する(目減りする)リスクは負います。
(出資法により、元本を保証するとして出資金を受け入れることは禁止されています。)

2)元本の評価方法
対象不動産の評価は、固定資産評価額に準じます。
まずUBIは、固定資産評価額を下回る価格で不動産を購入します。
そして、取得額を下回る価格で不動産ファンドを組成します。
さらに、その80%程度までに限り、一般投資家の出資をつのります。
つまり、対象不動産の評価額が下落した場合でも、評価額が優先出資総額を下回らない限り、一般投資家の皆様の出資分は影響を受けません。